도시는 오래될수록 많은 이야기를 품는다. 문제는 그 오래된 흔적을 낡은 것으로 볼 것인가, 아니면 새로운 도시를 만드는 자산으로 활용할 것인가에 있다. 런던을 걷다 보면 이 질문에 대한 답을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 런던은 오래된 것을 지우고 새로운 도시를 만든 것이 아니라 과거의 흔적 위에 새로운 산업과 문화, 사람을 더하는 방식으로 도시의 경쟁력을 만들어 왔다.

    최근 찾은 런던 킹스크로스(King’s Cross)는 이를 잘 보여주는 곳이다. 지금은 사람들이 거리를 걷고 카페와 상점을 찾으며 세계적인 기업과 예술대학이 자리 잡은 공간이지만, 이곳의 출발은 화려하지 않았다. 산업혁명 이후 철도와 석탄산업의 중심지였고, 산업구조가 변하면서 오랫동안 쇠퇴했던 지역이다. 그러나 런던은 이곳의 오래된 철도시설과 창고를 모두 철거하지 않았다. 오히려 그것들을 도시가 가진 역사적 자산으로 바라보았다. 그 대표적인 공간이 Coal Drops Yard다. 1850년대 런던으로 들어오는 석탄을 하역하고 저장하던 시설이었다. 지금도 건물을 따라 걸으면 붉은 벽돌, 연속된 아치, 부두, 철도와 창고의 흔적이 그대로 남아 있다. 그러나 그 안에서 이루어지는 활동은 19세기가 아니라 21세기의 것이다. 낡은 석탄창고에는 디자인 숍과 레스토랑, 카페, 문화시설과 첨단기술 체험공간이 들어왔다. 과거의 건축물을 박제된 문화재로 남긴 것이 아니라 사람들이 소비하고 만나고 일하고 즐기는 일상의 공간으로 바꾼 것이다.

Coal Drops Yard 상업건물

ⓒ이성우, 2026.9.11.

    킹스크로스 재생의 중요한 특징은 여기에 있다. 역사를 보존하는 데서 끝난 것이 아니라 역사와 문화가 사람을 불러들이고, 사람이 다시 기업과 투자를 불러들이는 구조를 만들었다. 킹스크로스 전체 개발 규모는 약 67에이커에 이르고, 약 50개의 신축·재생 건물과 26에이커의 공공공간을 포함하는 대규모 복합개발이다. 현재 약 3만 명의 근로자와 5천 명의 학생이 공부할 수 있는 공간으로 발전했다. 숫자보다 중요한 것은 어떤 기능들이 이 공간에 들어왔느냐이다.

Central Saint Martins 전경

ⓒ이성우, 2026.9.11.

    구글(Google)을 비롯한 글로벌 기업들이 이곳을 선택했고 메타(Meta) 역시 대규모 오피스를 마련했다. 세계적인 예술·디자인 교육기관인 Central Saint Martins1)도 들어왔다. 그리고 Coal Drops Yard의 중심에는 삼성전자의 ‘Samsung KX’가 자리하고 있다. 삼성전자는 2019년 약 1,858㎡ 규모의 이 공간을 단순한 제품 판매장이 아니라 기술과 문화, 예술을 결합한 체험공간으로 열었다. 삼성전자가 당시 이 장소를 선택한 이유 역시 킹스크로스가 산업혁명의 역사와 새로운 기술·문화산업이 만나는 공간이라는 점에 있었다.

1) 런던예술대학(University of the Arts London)의 지역 캠퍼스

삼성 KX 전경

ⓒ이성우, 2026.9.11.

    이 대목은 도시재생을 바라보는 우리의 시각에도 중요한 시사점을 준다. 성공적인 도시재생의 최종 목적은 낡은 건물을 새롭게 만드는 데 있는 것이 아니라, 기업과 인재와 사람들이 스스로 찾아오는 도시의 생태계를 만드는 데 있기 때문이다. 킹스크로스가 흥미로운 이유도 바로 여기에 있다. 오래된 산업유산을 남겼다고 Google이나 Meta 같은 기업이 들어온 것은 아니다. 교통 접근성, 양질의 업무공간, 문화와 상업시설, 대학과 인재, 주거와 공공공간을 하나의 장소 안에서 연결했기 때문에 기업이 들어왔다. 다시 기업과 젊은 인재가 유입되면서 상권과 문화가 성장하고, 이것이 다시 장소의 가치를 높이는 선순환 구조가 만들어졌다. 그래서 킹스크로스는 흔히 생각하는 관광형 도시재생과도 다르다. 관광객이 와서 사진을 찍고 떠나는 공간만 만든 것이 아니다. 일하는 사람, 공부하는 사람, 사는 사람, 관광하는 사람이 하루 종일 뒤섞이는 도시를 만들었다. 이것이 도시재생의 지속 가능성을 높였다.

    부산 북항 재개발을 생각할 때 킹스크로스의 경험을 눈여겨볼 필요가 있다. 북항 역시 킹스크로스 못지않은 역사적 자산을 가지고 있다. 부산항은 140여 년 동안 부산이라는 도시를 성장시킨 공간이며, 한국 근현대사의 수많은 이야기가 축적되어 있다. 부산역과 중앙동, 초량, 영도, 남포동을 연결하면 개항과 피란, 산업화와 수출, 조선과 해운의 역사가 하나의 공간 안에 존재한다. 문제는 이러한 자산들이 아직 하나의 도시 이야기로 연결되지 못하고 있다는 것이다. 북항 재개발 역시 자칫 새로운 건물을 얼마나 많이 짓느냐의 경쟁이 되어서는 안 된다. 높은 건물과 호텔, 상업시설만으로는 싱가포르나 홍콩, 상하이와 차별화하기 어렵다. 부산만이 가지고 있는 항만의 역사와 원도심의 기억을 새로운 산업과 문화에 연결해야 한다.

    런던 템스강 남쪽에서 그 가능성을 이미 확인할 수 있다. 오래된 발전소는 Tate Modern이 되었고, 전통시장은 Borough Market이라는 세계적인 미식 공간으로 성장했다. 오래된 부두와 창고 역시 Hay’s Galleria를 비롯한 새로운 문화·상업공간으로 변했다. 그리고 킹스크로스에서는 석탄창고와 철도시설이 디자인·문화·첨단기술과 결합했다.

    두 사례에는 공통점이 있다. 역사를 지우지 않았다는 것이다. 오히려 오래된 도시의 시간을 새로운 경제적 가치로 바꾸었다. 부산도 이제 이런 접근이 필요하다. 북항 1·2단계 사업을 항만부지 안에서만 바라보지 말고 부산역–초량–중앙동–남포동–영도로 이어지는 원도심 전체를 하나의 거대한 도시재생 공간으로 생각해야 한다. 부산역을 통해 사람이 들어오고, 북항에서 바다와 미래를 만나고, 중앙동과 남포동에서 부산의 근현대사를 경험하며, 영도에서 해양산업과 융합의 문화를 만나는 흐름을 만들어야 한다.

북항재개발 조감도

ⓒ부산시

    여기에 하나를 더해야 한다. 글로벌 기업이다. 부산 북항 재개발의 성공 여부를 판단하는 지표 가운데 하나는 앞으로 얼마나 많은 건물이 들어서느냐가 아니라 어떤 기업과 사람이 이곳에 들어오는가가 되어야 한다.

    킹스크로스가 Google과 Meta 같은 글로벌 기업을 끌어들인 것처럼 북항도 해운·물류기업만을 대상으로 해서는 안 된다. 글로벌 해운기업의 아시아·한국 거점은 물론이고 해양금융, 선박금융, AI, 자율운항선박, 로봇, 친환경 에너지, 콘텐츠, 관광, 디자인 기업까지 유치 범위를 넓힐 필요가 있다. 특히 부산이 추진하는 북극항로와 해양수도권 전략까지 연결한다면 북항은 글로벌 해양기업과 첨단기술 기업이 모이는 ‘해양산업의 King’s Cross’를 지향할 수 있다.

    이를 위해서는 기업에 단순히 사무실을 제공하는 방식에서 벗어나야 한다. 글로벌 기업이 원하는 것은 좋은 건물 하나가 아니다. 세계와 연결되는 교통, 우수한 인재, 연구기관과 대학, 문화적 매력, 생활환경 그리고 다른 기업과 만날 수 있는 네트워크가 필요하다. 결국 기업 유치 정책과 도시재생 정책을 하나로 묶어야 한다. 특히 북항과 원도심에는 부산항만공사를 비롯하여 해운·항만·조선 관련 기업과 연구기관, 금융기관을 집적시키고, 국내외 대학과 글로벌 기업의 연구개발 및 혁신 거점을 유치하는 전략이 필요하다. 글로벌 기업의 지역본부나 연구개발센터, 브랜드 체험공간을 북항의 역사적 공간과 결합한다면 산업과 문화가 함께 살아나는 새로운 형태의 도시가 가능하다. 삼성 KX가 주는 메시지도 여기에 있다. 삼성은 오래된 석탄창고를 허물고 자신의 건물을 새로 지은 것이 아니다. 오히려 170여 년 된 산업유산 안으로 들어가 첨단기술을 보여주는 공간을 만들었다. 과거 산업혁명의 공간 안에 미래 산업의 기업이 들어온 것이다. 이것이야말로 도시재생이 산업정책과 만나는 흥미로운 지점이다.

    부산 북항에도 이러한 장면이 필요하다. 부산항의 오래된 창고 안에서 세계적인 해양기업의 기술을 체험하고, 항만의 역사적 건물 옆에서 AI와 자율운항선박 기업의 연구자들이 일하며, 시민과 관광객이 바다를 바라보며 문화와 음식을 즐기는 모습이다. 조금 떨어진 원도심에는 사람들이 실제로 거주하고 생활해야 한다. 그래야 북항이 밤이면 사람이 사라지는 업무지구도, 주말에만 붐비는 관광지도 아닌 살아 있는 도시가 될 수 있다. 결국 도시재생은 건물을 재개발하는 사업이 아니다. 도시가 축적해 온 시간을 미래의 산업과 연결하는 작업이다. 런던은 산업혁명의 석탄창고를 없애지 않았다. 그 안에 문화와 기술을 넣었다. 그리고 그 주변으로 사람과 대학과 글로벌 기업이 들어왔다. 과거의 공간이 미래 산업을 담는 그릇이 된 것이다.

    부산 북항도 그렇게 되어야 한다. 바다와 항만의 역사를 지우고 새로운 도시를 만드는 것이 아니라, 부산이 가지고 있는 역사 위에 문화와 관광을 얹고, 그 위에 다시 첨단 해양산업과 글로벌 기업을 끌어들여야 한다. 역사가 문화를 만들고, 문화가 사람을 부르고, 사람이 기업을 부르며, 기업이 다시 도시의 미래를 만드는 선순환, 킹스크로스가 부산 북항에 던지는 가장 중요한 메시지는 어쩌면 이것일 것이다.

부산항 북항의 전경

ⓒ부산일보, 2026.8.9.

이성우

한국해양수산개발원 물류·해사산업연구본부 선임연구위원

포용과 통섭의 공간이 바다인 것처럼, 해양물류는 전체 물류산업을 연결하고 융합하는 산업으로 진화해야 한다고 생각한다. 

해양도시의 물류 및 경제산업에 관한 전문위원으로 활발히 활동한다.